„Wohnst Du noch…?“

Gedanken zum Wohnen in Radebeul

Mit diesem Slogan hatte einst IKEA für seine preiswerten Möbelangebote geworben. Um wohnen zu können braucht‘s natürlich nicht nur IKEA, sondern auch eine Wohnung. Und da fängt das Problem schon an, zumindest in Dresden und seiner unmittelbaren Umgebung, also auch in Radebeul. Bereits nach 1989 stiegen die Mieten im „Nizza des Nordens“ exorbitant. Zeitweise galt Radebeul als das „München des Ostens“ was die Grundstückspreise anbelangte. Gern wird der Ort auch als Gartenstadt beschrieben. Was da so romantisch wie verklärt daherkommt, birgt in sich eine enorme Sprengkraft. Laut integriertem Stadtentwicklungskonzept von 2015 befinden sich die Wohnungen zumeist in freistehenden Häusern, vorwiegend im 19. Jahrhundert entstanden, welche 75,7 Prozent des Gebäudebestands ausmachen. Mit der verstärkten Bautätigkeit seit 1990 sind weitere Ein- und Zweifamilienhäuser dazugekommen. Knapp 92 Prozent der Häuser befinden sich in Privatbesitz.
Auch wenn in Radebeul im Zeitraum von 1991 bis 2015 im Verhältnis zum Freistaat überdurchschnittlich viele Wohnungen (26,2 % gegenüber 23,0%) errichtet wurden, ist der Wohnungsmarkt weiterhin angespannt. Das liegt sicher einerseits an der Nähe zur Landeshauptstadt als auch daran, dass eine „überproportionale Zunahme der Einfamilienhäuser“ in der Stadt zu verzeichnen ist. Die Bautätigkeit ging allerdings insbesondere nach 2009 stark zurück, so dass jährlich nur noch 1, 4 Prozent der Häuser mit Wohnungen ab dieser Zeit errichtet worden sind. Die Zunahme von Einfamilienhäusern ist allerdings nicht unproblematisch, verfügt doch Radebeul gegenüber anderen Gemeinden nur über eine begrenzte Siedlungsfläche. In der Stadt Radeburg beispielsweise wohnen nur 137 Einwohner auf einem Quadratkilometer, während sich in Radebeul 1.273 Personen diese Fläche teilen müssen. Inwieweit sich die 300 ausgewiesenen Baulücken als Wohnungsstandorte eignen, sei dahingestellt. Das Problem mit dem Quartier Fabrikstrasse mag verdeutlichen, dass Handwerk und Wohnen nicht immer zusammenpassen. Eine klare Linie seitens der Stadt ist allerdings nicht zu erkennen. Hat sie doch zunächst gegenüber einem Investor die Bebauung einer Fläche zu Wohnzwecken in diesem Revier für gut befunden, um später einen gegenteiligen Stadtratsbeschluss herbeizuführen. Ein langwieriger Rechtsstreit scheint sich da anzubahnen.
Es liegt zweifelsfrei auf der Hand, dass der weitere Bau von Einfamilienhäusern die angespannte Situation besonders im Bereich der Ein- und Zweipersonenhaushalte nicht lösen wird. Hier gibt es in Radebeul zu wenige Angebote. Gemessen an 2012 hat es an „Wohnungen mit bis zu drei Räumen […] keine Bestandsvergrößerung in den letzten 10 Jahren“ gegeben. Auch ist erstaunlicherweise der Wohnungsleerstand mit nahezu sechs Prozent, gemessen am stark begehrten Standort, relativ hoch.
Nun ist der offensichtlich nicht abnehmende Wunsch, in Radebeul zu siedeln – Stadtplaner Olaf Holthaus sieht hier künftig eher einen rückläufigen Trend – sicher erfreulich. Aber grundsätzlich wirft das die Frage nach einer bedarfsgerechten Wohnraumplanung im Sinne der Stadtgesellschaft auf. Bedenkt man die zu erwartende demografische Entwicklung in Radebeul wird das Problem noch dringender. Schon heute leben in ca. 62 Prozent der Haushalte 65-jährige oder ältere Menschen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass künftig die Zahl der Personen pro Haushalt unter zwei sinken wird. Auf den bis jetzt geplanten Bebauungsflächen würden nach dem Beitrag von Peter Redlich auf der Internetseite der „Sächsischen Zeitung“ vom 3.10.2018 ca. 800 neue Radebeuler eine Wohnung finden. Dies würde eine künftige Bevölkerungszahl über den prognostizierten 34.500 Einwohnern bedeuten. Ein weiteres Wachstum der Stadt aber geht zwangsläufig zu Lasten der Lebensqualität und beschädigt den Charakter des Ortes nachhaltig. So überlegt im oben erwähnten Beitrag der Stadtplaner Olaf Holthaus, ob dazu nicht unter Umständen in sensible landschaftliche Lagen eingegriffen werde sollte. Aber hatte nicht der Oberbürgermeister Bert Wendsche in seiner Kandidatur für das Amt 2001 versprochen, dass „der Charakter Radebeuls als Wein- und Gartenstadt“ erhalten werden muss?
Lobenswert in diesem Zusammenhang ist deshalb die Initiative des „vereins für denkmalpflege und neues bauen“, der im vergangenen Jahr gemeinsam mit Schülern einer zehnten Klasse des Gymnasiums Luisenstift die Bedeutung der Weinbaulandschaft für unsere Stadt ergründete (s. Heft 10/2018).
Für die weitere Entwicklung von Radebeul ist auch die soziale Zusammensetzung seiner Bevölkerung nicht zu unterschätzen. Deren Verschiebung wurde erstmals 2015 sichtbar, als die Höhe der Einkommenssteuer deutlich über der der Gewerbesteuer lag (s. a. Statistischer Bericht 2016). Der Anteil der Gutverdiener an der Bevölkerung ist also gestiegen, was sich indirekt auch auf die Grundstückspreise und Mieten auswirkt. Für den sozial schlechter gestellten Teil der Bevölkerung werden die ständig steigenden Mieten zur existenziellen Frage. Dies zeigt sich auch am leichten Anstieg der Wohngeldempfänger in Radebeul. Eine weitere Spaltung der Stadtgesellschaft und die Abwanderung eines Teils der Bevölkerung in Nachbargemeinden wird die Folge sein. Deren durchschnittlicher Mietpreis gegenwärtig noch um die fünf bis sechs Euro liegt. Statt die Mietzuschüsse zu erhöhen, was ja letztlich eine Frage der Kassenlage ist, sollte Radebeul lieber den sozialen Wohnungsbau fördern. Vorbild dafür könnte die europäische Metropole Wien sein, die einen städtischen Anteil an Wohnungen von rund 32 Prozent hält und sich vorgenommen hat, den Preis für Sozialwohnungen auf um die 5 Euro zu drücken. Da drängen sich die Fragen auf, ob die Besitzgesellschaft der Stadt Radebeul plant, künftig ihren Wohnungsbestand zu erweitern (Anteil 4,8 %!). Der durchschnittliche Mietpreis in Radebeul lag 2018 bei 8,03 €/m². Zu begrüßen wäre auch, wenn sich die Stadt im Verbund mit anderen Gemeinden sowie die Parteien dafür stark machen würden, dass im Freistaat die Mieten gedeckelt werden, also eine Mietobergrenze in Sachsen eingeführt wird, um den sozialen Verwerfungen zu begegnen. Dies ist durchaus keine Neuheit. In der Bundesrepublik waren beispielsweise die Boden- und Mietpreise bis 1960 eingefroren.
Wie es künftig mit dem Wohnen in Radebeul weitergeht, ist etwas, was letztlich alle angeht. Die Betrachtung dazu in der „Sächsischen Zeitung“ geht jedenfalls auf die soziale Seite dieser Entwicklung nicht ein.

Karl Uwe Baum

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